◇◇新语丝(www.xys.org)(xinyusi.us)(groups.google.com/group/xinyusi)◇◇ 司马南的美国小房子究竟能赚多少钱 　　·方舟子· 　　这段时间，胡锡进和司马南掐得很厉害。胡锡进老是讽刺司马南在美国买了 一个小房子，还建议司马南把小房子卖了，投资到中国的股市，一起为中国的金 融安全做贡献。司马南回应说，当初在美国花25万美元买了一个小房子，现在价 值已经达到150万美元了。把它卖了，扣掉3.2万税金，净赚146.8万美元，薅了 美国146.8万美元羊毛，这买卖很合算，比买美国国债好得多，这不也是爱国吗？ 　　其实，司马南高估了他美国小房子的价值，我不知道价值150万是谁告诉他 的。根据房地产网站的估值，他的房子只有60万美元左右。而且他光算房产税是 不够的，美国的房子还有各种各样的费用。 　　我们先来说一说司马南这个房子的成本。他这个房子是旧金山湾区Fremont 一个2居的公寓，2010年3月花25.7万美元买的。买下来还有其他一些费用。买方 要先把钱存在第三方托管，这叫escrow。第三方不会白白帮你托管，要收手续费。 各家的escrow手续费不一样，25.7万的手续费大约2000美元。这个钱有的地方由 买方出，有的地方由卖方出，圣地亚哥是买方、卖方各出一半。司马南买房子那 个地方刚好是由买方出，这样就多出大概2000美元。把杂七杂八的费用加起来， 他买房子算起来要花26万美元。 　　以60万美元卖出去，增值34万，但还要考虑到14年中，房子还需要各种各样 的费用来维持。美国维持一个房子有三方面的费用。第一方面的费用是房产税。 司马南说他花了房产税3.2万美元，这是少算了。那个房子交了多少房产税在网 上都有记录，我给算了一下，这14年他交的房产税总共是5.3万美元。 　　除了房产税，每月都要交物业费。物业费各地、各个房子都不一样，独立的 房子物业费很低，一般一个月就几十、一百美元。但司马南的房子是公寓，公寓 的物业费非常高，他这个房子现在的物业费是一个月423美元，一年就有5000美 元。十几年前可能物业费会便宜一些，但差别也不会很大，平均一年4000多美元 总是有的。这样算下来，14年的物业费也要交6万多美元。 　　还有一个费用是买房屋保险。公寓的房屋保险，外面由物业负责，只需要买 室内的保险，所以公寓的房屋保险反而比独立的房子便宜得多。加州这种公寓的 房屋保险平均一年700多美元，14年也有1万美元了。这样杂七杂八地加起来，光 平时维持房子的费用就要14万，增值的34万只剩下20万。 　　如果把房子卖出去，这20万能不能都拿到手呢？也不行，因为卖房子还会产 生新的费用。其中一个费用是给经纪人报酬。在美国买房子，买方要找经纪人， 卖方也要找经纪人，而且经纪人的报酬都由卖方出，再由买方的经纪人和卖方的 经纪人平分。这个费用是根据房子卖价的比例计算的。加州给经纪人的报酬平均 是房子卖价的5%，司马南如果现在将房子以60万美元卖出去，光是给经纪人的报 酬就要3万美元。房子卖出去以后还要交税。首先要交联邦的投资税。房子增值 的34万美元要交20%的投资税，差不多7万美元就没了。其次还要交加州的所得税。 加州州税的所得税是递进式的，增益的34万美元，所得税大约3万美元。三个费 用加起来又有13万美元没了。20万再扣掉13万，最终就剩下了7万美元，这才是 净赚的部分。 　　26万过了14年最终才赚了7万，比买美国国债的收益低多了，而不是高得多。 不是说在加州买房是很好的投资吗，问题出在哪儿呢？第一，司马南当初买的这 个房子的确太小了，在湾区那种地方，20多万只能买一个小房子。投资少，回报 当然也就少，杂七杂八的费用一扣就没剩多少钱了。如果司马南当初拿出100万 在湾区买房，虽然也是很普通的房子，到现在变成200多万，增值100多万，扣掉 各种各样的费用，还能够剩下很多钱。第二，他没有把房子租出去。在中国管美 国的房子，租出去可能比较麻烦，或者空着，或者让亲戚朋友去住。如果租出去， 按照房地产网站的估计，这个房子一个月的租金是2500美元，一年下来也有3万 美元的收入，把各种各样的费用抵掉，还可以剩下不少钱。所以，如果真要投资 房子，第一应该拿更多的钱买一个更贵一点的房子，第二应该把房子租出去，这 样才比较合算。 　　胡锡进建议司马南把房子卖了投资股市，这个建议也对也不对。投资房子跟 投资股市是两回事，各有优缺点。在加州投资房子，从长期来看肯定都会增值， 或多或少都会赚。但投资到股市风险很大，相当于赌博。股票买对了可以赚很多 钱，比投资房产赚得多；但买错了就血本无归了，可能最后一分钱都剩不下。如 果真要投资股市，更保险的做法应该是买互惠基金，比如买一支跟踪美国股票指 数标准普尔500 （S&P500）的互惠基金。因为这十几年来，美国的股市一直非常 好，那就可以赚很多钱。司马南2010年刚买房子的时候S&P500是1100多点，到现 在已经涨到5000点，那时候他如果拿出25万美元买跟踪S&P500的互惠基金，到现 在就变成120多万，刨掉成本、交税，能赚80万，比他买这个房子要划算得多。 那才是真的比买美国国债划算得多，收益大得多。如果真听胡锡进的建议投资到 中国股市，那就惨了，中国的股票现在跌得一塌糊涂，股票指数比2010年还要低。 那时如果真的买一个跟踪中国股市的互惠基金，现在不就亏了吗？ 　　胡锡进号称拿出50万元买股票，现在当然也亏得一塌糊涂。他自己都说，如 果我这50万元最后只剩下了5万元，就对不起父老乡亲，要跳楼去。他当然不可 能真正去跳楼，也许就从一楼往下跳。但50万对胡锡进来说只是一点小钱，他炒 股其实并不靠股票赚钱，而是靠股评赚钱。光是他发的股评赚来的流量钱，早就 远远多于50万了，50万投资全部亏掉他也是赚的。更何况他现在又变成了中国金 融的代言人，代言京东金融，这也是有代言费的，赚的也就更多了。胡锡进现在 变成了新时代的股神，其实不靠股票赚钱，有别的赚钱的手段。如果说司马南是 在薅美国的羊毛，那么胡锡进就是在薅中国股民的羊毛。 　　2024.02.09录制 　　2024.03.20整理 (XYS20240430) ◇◇新语丝(www.xys.org)(xinyusi.us)(groups.google.com/group/xinyusi)◇◇